Guía para inquilinos y propietarios

1. ¿Cuáles son los gastos iniciales que debe afrontar la parte locataria?

Al momento de alquilar, la parte locadora podrá requerir:

• Hasta 1 mes en concepto de depósito al valor del primer mes de alquiler.
• Hasta 1 mes adelantado por valor del primer mes de alquiler.
• En el caso que se presente una garantía personal de un tercero, el arancel de los informes, que se podrá verificar en la página del Registro de Propiedad Inmueble. Se debe tener en cuenta que solo le podrán requerir el valor propio del arancel y no el valor de gestoría, el cual se encuentra prohibido por Ley 5.859 de la Ciudad de Buenos Aires.
• Certificaciones de firmas, a pesar de no ser un requisito para la validez del contrato de locación dependerá de lo pactado entre las partes.
• Certificaciones de firmas, a pesar de no ser un requisito para la validez del contrato de locación dependerá de lo pactado entre las partes.

Desde este Organismo se ofrece el Programa de certificaciones gratuitas, accediendo al mismo a través del siguiente correo: certificacionesdefirmas@buenosaires.gob.ar

Si necesitás financiamiento para los gastos iniciales, accedé al programa Alquilar+Fácil, que ofrece un crédito por hasta 3 meses de alquiler.

Encontrá toda la información en el siguiente link: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/alquilar#top

2. ¿Cuánto pueden cobrar en concepto de depósito?

No se podrá exigir, en concepto de depósito, un importe mayor al equivalente al primer mes de alquiler. El mismo será devuelto al momento de la finalización del contrato actualizado al valor del último mes de alquiler.

3. ¿La inmobiliaria puede cobrar honorarios y gastos de gestoría?

En CABA se aplica la Ley 5.859, que establece que el monto máximo de comisión que se le puede cobrar a los propietarios y propietarias es del 4,15% del valor total del respectivo contrato y que los inquilinos e inquilinas no tienen que pagar las comisiones inmobiliarias, honorarios y gastos de gestoría de informes. La normativa aplica para los contratos con destino a vivienda.

4. Quiero hacer una denuncia por cobro de comisión inmobiliaria ¿A dónde me dirijo?

La Ley 5.859 delega en el IVC la potestad de controlar el cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados al alquiler. Es por eso que el IVC cuenta con un canal de denuncia ante los casos de incumplimiento de la Ley 5.859, le dejamos un link a continuación para que pueda formalizar la misma

https://buenosaires.gob.ar/tramites/denuncia-por-incumplimiento-de-ley-58592017

No es obligatorio contar con una garantía al momento de alquiler, pero el propietario puede solicitarla. Si se requiere, conforme el artículo 13 de la Ley 27.551, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes:

A . Título de propiedad inmueble;

B . Aval bancario;

C . Seguro de caución;

D . Garantía de fianza o fiador solidario; o

E . Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

6. ¿Qué es y cómo se accede a un seguro de caución?

Es un tipo de garantía emitida por una compañía de seguros, quien responderá ante el propietario frente a eventuales incumplimientos del inquilino. La misma se encuentra regulada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, quien resulta ser la autoridad de aplicación en la materia.

Actualmente se encuentra disponible la inscripción al programa “Garantía + Fácil”,un programa que facilita el acceso a seguros de caución de diferentes compañías. Además, en caso de ser seleccionado, desde el IVC ofrecemos hasta un 70% de bonificación en el costo del seguro.

Para conocer más sobre el programa y acceder a la inscripción, ingrese al siguiente link: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/garantia

7. ¿Es importante corroborar el estado de la vivienda antes de suscribir el contrato?

Al momento de suscribir el contrato es importante verificar el estado de la propiedad. De esa manera se puede evitar ser sorprendido por desperfectos. Por lo tanto, se debe verificar y dejar constancia del estado del inmueble recordando que en un futuro, al momento de la finalización del contrato, deberá devolverse la propiedad en el estado en que la recibió tal cual se detalla en el contrato.

8. ¿Cuál es el plazo mínimo legal del contrato de alquiler?

El plazo mínimo de locación que establece la Ley 27.737 es de tres años. Sugerimos revisar el contrato de locación suscripto ya que, si no se expresa la voluntad respecto al plazo mínimo establecido por ley, se podrá intimar fehacientemente al locador a que cumpla con el plazo de tres años conforme el artículo 1198 del CCYCN.

A partir de la sanción de la Ley 27.737, ya no es posible suscribir contratos por plazos menores, ni siquiera cuando el locatario se encontrara en la tenencia del inmueble.

9. ¿Cómo se calcula el aumento del alquiler?

La Ley 27.737, en su artículo 5° estipula que se podrán realizar ajustes al precio del alquiler con la periodicidad que acuerden las partes, aunque nunca por intervalos inferiores a 6 meses. Es decir, los ajustes podrán realizarse cada 6 meses o más, nunca menos.

El ajuste será en base a la evolución del Coeficiente Casa Propia, que es publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación (o quien lo reemplace).

El Coeficiente Casa Propia tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Para el caso del Coeficiente de Variación Salarial, incorpora un aforo del 0,9. Es decir, al momento de la comparación, debe utilizarse la totalidad del promedio de las últimas 12 variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (inflación) pero solo el 90% del promedio de las últimas 12 variaciones mensuales del Coeficiente de Variación Salarial.

La evolución del Coeficiente puede consultarse en la siguiente web:

https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficiente-casa-propia

Para realizar el cálculo del aumento, debe multiplicarse el monto del alquiler a actualizar por los valores que haya tomado el Coeficiente Casa Propia durante el periodo sin ajuste. Es decir, si el precio se actualiza cada 6 meses, se debe tomar el valor de cada uno de esos meses y multiplicarlo por el monto del alquiler. Si es cada 8 meses, el valor de cada uno de esos 8 meses. Y así sucesivamente.

Por ejemplo, si el valor a actualizar es $100.000 y el Coeficiente Casa Propia registró una suba de 6% en cada mes, el cálculo será el siguiente: 100.0000x(1,06)x(1,06)x(1,06)x(1,06)x(1,06)x(1,06)=141.851

10. ¿Quién debe abonar el ABL?

Con respecto a las cargas y contribuciones, el art. 1209 del CCYCN establece que los inquilinos no deberán abonar aquellas que graven la cosa. En este sentido, la boleta de AGIP contempla dos conceptos: por un lado, el Impuesto Inmobiliario que grava la propiedad y por lo tanto corresponde que lo abone el propietario, y, por otro lado, la tasa de ABL, que debe ser abonada por el inquilino.

11. ¿Quién debe hacerse cargo de las expensas?

La Ley 27.551 no establece el pago de expensas comunes ordinarias a cargo del inquilino pero sí hace mención a los gastos habituales, independientemente de que sean considerados ordinarios o extraordinarios. Por lo tanto, el inquilino deberá afrontar gastos habituales.

A continuación le copiamos el texto de la norma:

"Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias."

12. ¿Quién debe abonar AYSA?

Corresponde que lo abone el propietario ya que es un servicio que grava la propiedad (marco regulatorio Aysa 26.221).

13. Quiero denunciar a la administración por liquidación de expensas, ¿A dónde me dirijo?

Si cree que la administración se encuentra efectuando una liquidación errónea, le sugerimos recurrir al canal de denuncias que ofrece el Gobierno de la Ciudad para estos casos, le dejamos el link a continuación

https://www.buenosaires.gob.ar/tramites/denuncia-digital-a-administradores-de-consorcio

14. ¿El contrato debe registrarse?

Si, registrar el contrato es una obligación del propietario y los ingresos que se generen son materia imponible. La Ley 27.551 habilita al inquilino a informar la existencia del contrato, más allá de la obligación del propietario de hacerlo.

Además puede consultar en AGIP, puede comunicarse vía WhatsApp al siguiente número 11-5050-0147.

Le adjuntamos el instructivo para declarar el contrato de alquiler.

https://serviciosweb.afip.gob.ar/genericos/guiasPasoPaso/VerGuia.aspx?id=43

15. ¿Quién se hace cargo de los arreglos? ¿Se pueden descontar los arreglos del alquiler?

El inquilino podrá intimar de manera fehaciente al locador en los términos del artículo 1.201 del CCyCN.

"Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente."

Cabe mencionar que la intimación referida, debe realizarse bajo apercibimiento de dar por rescindido el contrato por causas imputables al propietario (art. 1.220 CCYCN), sin abonar indemnización alguna y con devolución del depósito.

16. La vivienda es inhabitable ¿qué puede hacer el locatario?

En ese caso, lo que le sugerimos es intimar mediante notificación fehaciente al locador en los términos del art. 1201 del CCYCN. La notificación debe hacerse mediante carta documento; o por correo electrónico, si se ha constituido domicilio electrónico en el contrato. (Remitimos a pregunta nro.19)

17. ¿Se puede vender la propiedad mientras el contrato tiene vigencia?

La vivienda puede ser vendida mientras se encuentre vigente el contrato de locación. En caso de suceder, el mismo subsiste a la venta y se deberá suscribir una adenda en razón de la modificación de la titularidad suscitada.

18. Beneficios impositivos

Se otorgan los siguientes beneficios para los contratos celebrados a partir de la Ley 27.737:

Monotributo

A. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.

B. Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.

Bienes personales

Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido.

Débitos y créditos

Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.

Impuesto a las ganancias

El diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.

19. ¿Puede el propietario o propietaria rescindir el contrato de locación?

El propietario no podrá rescindir el contrato de locación ya que este es un derecho que pertenece exclusivamente al inquilino, salvo en las situaciones previstas por el art. 1.219: por cambio de destino o uso irregular, falta de conservación de la vivienda, abandono sin dejar realizar las reparaciones, y/o por falta de pago del canon durante dos períodos consecutivos.

20. ¿En todos los casos de rescisión hay que abonar multa?

Ante la situación de rescisión, el inquilino podrá rescindir el contrato luego de transcurridos los 6 meses de celebrado el mismo. Si opta por ejercer el derecho antes del año de locación deberá abonar una multa equivalente a un mes y medio de alquiler. Si decide hacerlo luego del año de locación la multa será equivalente a un mes de alquiler.

La única posibilidad de evitar el pago de la multa es notificando esta decisión de modo fehaciente con tres meses de anticipación.

Para los contratos celebrados a partir de la Ley 27.737, el monto de la multa debe actualizarse al valor del mes en que sucede la resolución.

21. ¿Puede iniciarse un proceso de desalojo si el contrato se encuentra vigente?

El titular del inmueble podrá iniciar la acción de desalojo por las siguientes causales: por cambio de destino o uso irregular, falta de conservación de la vivienda y/o abandono sin dejar realizar las reparaciones, y/o por falta de pago del canon durante dos períodos consecutivos (según el artículo 1.219).

La única vía para iniciar la acción es mediante el juicio de desalojo y con orden judicial competente.

Según el artículo 1.222 del Código, si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

22. ¿En qué plazo se efectúa la devolución del depósito? ¿De qué modo?

En principio, el reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. Sin embargo, si en el contrato se estableció un plazo para la devolución del depósito, deberá cumplirse con ello.

Si el contrato se encuentra vencido o no se encuentra estipulado, puede intimar al locador a la devolución del mismo. La intimación debe realizarse mediante carta documento o vía e-mail si se constituyó domicilio electrónico en el contrato.

Al momento de la devolución, el importe del depósito debe actualizarse de la misma manera que el último mes de alquiler.

23. Finalizado el contrato, ¿Qué se debe hacer?

Al finalizar el contrato se debe realizar la verificación de la propiedad a los fines de registrar su estado, evitando futuros reclamos por parte del locador.

También aconsejamos firmar el acta de entrega de llaves, ya que en caso de no contar con este documento, podrán requerir una multa (según lo estipule su contrato) por cada día en que no se ha efectuado su devolución.

24. ¿Hay un tope legal para establecer el nuevo valor del contrato al renovar?

No hay un tope legal para determinar el precio inicial del alquiler.

25. ¿Qué conceptos se requieren al renovar?

Al momento de renovar se podrá requerir:

• Actualización del depósito al valor del primer mes de alquiler.
• 1 mes adelantado de valor del primer mes alquiler.
• El arancel de los informes se podrá verificar en la página del Registro de Propiedad Inmueble. No pudiendo cobrar sobre ello gastos de gestoría.
• Certificaciones de firmas. Este gasto dependerá de lo pactado con la parte propietaria. Recordamos que desde este IVC se ofrece el Programa de certificaciones gratuitas.